小区游泳池经营“私自外包”业主质疑对外开放是否合法

　　夏日炎炎，私自外包在小区游泳池游泳降温，小区无疑是游泳营业疑对一件惬意的消暑方式。而近期市区正黄二期、池经恒信·上海城等小区业主致电本报反映，主质小区物业在未经过业主同意的外开情况下，将公共游泳池外包经营，放否他们权益因此受损。合法

　　“小区公共游泳池经营和收费标准也没公示过。私自外包”“游泳池对外开放后，小区人员混杂安全堪忧。游泳营业疑对”不少业主质疑，池经小区游泳池应该是主质小区公共设施，为何能够对外开放盈利？外开物业是否有权外包游泳池？

小区游泳池内市民游泳消暑

　　现象

　　游泳池经营不规范

　　业主意见大

　　26日下午1时，市区正黄二期小区游泳池还未到开放时间，放否但等候的人已有不少。

　　游泳池门口醒目位置张贴有公共卫生监督等信息，但并没有收费明细、价格相关信息。

　　“游泳池收费是承包商定价，外包出去是为了业主的安全着想。”该小区物业服务中心工作人员说，小区游泳池对外开放，并非只向池子里面蓄水就可以，游泳池消毒、配备救生员等都需要专业的、有相关资质的专业团队管理。

　　“我们住的楼栋在游泳池边，长期有积水，出行很不方便。”小区业主卫女士对物业“外包游泳池是为业主考虑”的说法不以为然。她说，公共游泳池应该只对本小区业主开放，对外来人员开放肯定不合理，管理运营也应该得到业主的同意。

　　该小区业主罗先生也有些许担忧，“小区游泳池收费定价标准没有明确，对外开放后进出小区人员繁杂，安全问题如何保障？”

　　“游泳池外包收入有账目明细，之后会进行公开、公示。”物业工作人员解释，游泳池外包前，已与承包商签订合同等正规手续，收费标准是承包商自己定价。至于业主反映的存在管理不规范等问题，他们将尽快与承包商沟通解决。

　　恒信·上海城小区也有类似情况。“在这个小区住了3年多，从没看到过游泳池账目公开。”该小区8栋业主杨女士感到不解，游泳池管理本该由专业人员和机构负责，但游泳池边时常支摊售卖烤制食品的行为，很难与“专业”二字联系到一起。

　　记者走访发现，市区大部分小区游泳池都采用外包的方式对外开放，承包商经营能力水平也参差不齐，具体收费定价也由承包商自行规定。

　　“物业自身不具备管理游泳池的能力，运营就需要聘请专业机构，收费是肯定的。”一位不愿透露姓名的物业公司负责人坦言，因大部分小区未成立业委会，游泳池运营要征求业主统一意见较难，但只要定期把经营账目公示公开，业主心中有数，业主怀疑声、吐槽声自然就少了。

　　观点

　　游泳池能否开放

　　关键看产权归属

　　小区公共游泳池归谁所有？

　　“配套设施和共用设施是两个概念。”市房管局物业管理科有关负责人说，配套设施是房屋在修建时规划要求必须配备的设施，如地下车位、绿化、物管用房等；共用设施属全体业主所有，如小区道路、路灯、消防设施等。

　　按配套设施“谁投资，产权归谁”的规定，绝大部分小区游泳池产权属开发商所有。“物业无权外包小区游泳池，但可由开发商授权其外包。”上述负责人说，物业公司只能提供物业服务，不具备专业救生员、水质净化等要求，市区大部分游泳池采用外包方式运营。“不管外包与否，游泳池经营秩序和安全是第一位的，我们将针对市民反映的问题，组织人员认真核实排查。”

　　物业是否有权对外开放游泳池？

　　“能不能对外开放小区游泳池，关键看游泳池产权究竟归开发商所有还是业主共有。”四川雅州律师事务所律师郭凤林说，如果业主在购买商品房的时候，在配套设施里面已经记载了游泳池是属于全体业主共有，那么小区游泳池就应当是全体业主共有，但如果是没有特别约定，那就是由谁投资谁所有。

　　在游泳池收益归属方面，如果小区游泳池是归业主所有，那么就参照小区的其他设施收入来管理使用。如果是已经出售给他人，或者开发商自己在管理使用，且没有挤占到公共配套设施的情况下，那么这个设施就由实际管理者去享受收益。

　　如果小区游泳池属于业主所有，根据《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，开发商或物业公司在将游泳池进行外包时，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。在未经业主大会决定的情况下外包，业主可主张外包合同无效。

　　雅安日报/北纬网记者 高小松 李桃月

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