房地产信托还是悠着点好
【建材网】“新瓶装旧酒”反映出两个问题,房地其一,产信房地产信托确实存在风险。托还其二,点好“新瓶装旧酒”后的房地风险更不容低估。新债还旧债只会进一步推高融资成本,产信很难说收益覆盖了风险。托还
诺亚财富管理中心较新发布的点好研究报告称,过去一周(4月2日至8日)房地产信托的房地发行规模达14.90亿元,占比为37%,产信环比上周均大幅上升。托还
这并非短期的点好特殊现象。就在市场各方对房地产信托兑付风险的房地议论升温之际,房地产信托的产信发行出现回暖迹象。普益财富此前发布的托还集合信托周报显示,房地产信托在2月18日到3月17日四周的成立数量分别为1款、5款、3款、7款。
房地产信托的融资成本显著高于银行贷款,可在贷款无门的情况下,被视作开发商“较后的救命稻草”。随着管理层加强对房地产信托业务上的监管,房地产信托在2011年坐上“过山车”,上半年爆发式增长,下半年盛极而衰,发行量持续下降。用益信托工作室的统计表明,2011年2月至7月的房地产信托产品占比均超过40%,11月和12月分别跌至18.34%、15.21%,其中12月的发行规模同比降幅高达56.92%。
眼下房地产信托的再度升温,与房地产企业资金链紧张有一定关系。渣打银行较新发布的一项涉及国内30家房地产商的调查称,24家称当地开发商很紧张或者担忧现金状况;有6家认为如果三个月内销售状况不改善即将面临破产风险,这个数量是上期调研的一倍。再从上市房地产企业已披露的年报来看,存货规模与财务费用明显增加。就连万科、中海外等大型地产公司,也难以避免净负债率上升的状况。2011年年报显示,万科存货高达2083.35亿元,而2009年和2010年末期分别为900.85亿元和1333.33亿元。按照其2011年销售额1215.4亿元推算,需要21个月才能“去库存”。
另一个推动房地产信托升温的因素是“新瓶装旧酒”。按业内人士的说法,新发行的产品更多基于同一或关联项目,开发商或其关联方更换名目、另行融资,包括直接用新信托接盘旧信托、用建筑公司名义申请融资、投资于已成立的信托产品收益权等方式。
“新瓶装旧酒”反映出两个问题,其一,房地产信托确实存在风险。当前楼市政策调控没有松绑的迹象,开发商“以价换量”难以换来楼市成交显著复苏,部分房地产信托的兑付存在一定难度。
银监会主席助理阎庆民在“两会”期间表示,“单个信托项目存在发生风险可能,但信托项目单独建账、单独核算,且银监会限制信托公司办理负债业务,因此由单个项目风险引发区域性、系统性风险的可能性不大。”实际上,这个表态不能简单理解为地产信托无风险,而是提醒投资者应该注意单个项目的风险。
其二,“新瓶装旧酒”后的风险更不容低估。如果用同一个开发商项目下的另一个项目进行融资,投资者往往容易被蒙蔽风险。而且,对于新债还旧债的做法,市场接受度并不高。去年10月,四川信托曾推出“青岛凯悦特定资产收益权投资集合资金信托计划”,以高出1到1.5个百分点的预期收益率,接盘中融旗下的“青岛凯悦信托计划”。这种危险的信托融资“接力赛”,较终未得到市场认可,其产品发行没有成功。新债还旧债只会进一步推高融资成本,很难说收益覆盖了风险。
一年前的房地产信托热,引来置政策调控于不顾的批评。而今的房地产信托热,更有“火中取栗”的特点。近日有报道称,杭州出现靠前家因资金链问题申请破产的房地产公司。虽然地产信托的结局不会如此之惨,遭遇大面积风险的可能性更不大,但再用前几年看待房地产业高利润的眼光来评价地产信托,很难说不给投资者留下后悔。对于地产信托重新热起来,不论这个现象是否持续,还是悠着点为好。
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