地产如人生 房地产周期十八年如人类成年周期

【建材网】房地产价格一直困扰着民生，地产笔者的人生人类家在香港，亲眼目睹香港过去近四十年房地产市场的房地变化。内地房地产市场历史虽短，产周成年但与香港有不少异曲同工之处。期年

房地产现在不单只是周期生活必需品，更是地产一种商品。必需品的人生人类价格或许并不存在一个明显周期，但是房地商品价格始终难逃高低起伏的周期。撇开政策与调控的产周成年人为因素，历史经验告诉我们自然周期的期年存在。

内地房地产市场发展历史尚短，周期因此若要评估其周期，地产还是人生人类需要借助全球市场的经验。对于工业革命后两百多年的房地历史，不少学者凭着产业数据，推算出一个完整的房地产周期大约是十八年，碰巧与人类成年周期一致。地产的确如人生。

不过，有两点需作说明。其一，在二十世纪前，全球各国经济体开放程度较低，因此各国的地产周期并无同步特征，二十世纪后，随着全球经济一体化的加深，各国的房地产周期渐趋同步。其二，1930年到1960年前后，期间为战前战后两个阶段，由于受到第二次世界大战的影响，全球房地产前后也没有出现明显的十八年的周期特征。

笔者参考学者哈里森的观察，在十八年的周期当中，通常前十四年房价是上涨的，后四年的房价是下跌的。房价会先上涨七年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后再经历五年的快速上涨，在之后是两年的疯狂，较后是历时四年左右的崩溃。

作为十八年周期的起步点，刚开始七年房价的缓慢上升是由于经济刚从萧条中走出，开始增长;其后五年加速上升，再后两年出现泡沫化的疯狂，当房价涨到一定的程度后，市民开始意识到他们手中资金若要取得较佳回报，可能就是投放在房地产上;当过量的资金不停在房地产市场上追逐时，导致了土地价格暴升，直至出现转折爆破为止。

金融海啸后，欧美主要房地产市场价格下调了许多，但是亚太区市场受到量宽政策的冲击，房地产价格不跌反升。随着美国量宽政策的徐徐落幕，趋势也将逆转。从美国市场的经验去看，既然上一轮房地产低位发生在1992年前后，那么2010年前后可能已经是这一轮房地产市场的低位，近期美国整体经济数据，包括房地产市场的数据已经转强，数年前的预测可能早已成真，难怪这么多中国投资者蜂拥到美国置业。

那么这个十八年周期概念能否套用在中国，笔者心里抱有怀疑。假设这个曲线在中国也可以成立，我们就以1998年7月国务院颁发的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》为起点，首十四年是上涨的时刻，我们已经历了整整十五周年，莫非中国房地产市场现在已经在“崩溃”的道路上前进?看来又不像。

笔者曾与一个地产商详谈，这位老板经历过六、七次股灾，他认为还是投资“砖头”靠得住些，至少是比起“金融产品”靠得住。这些话出自一个地产商，难免有利益冲突之嫌，不过，在过去的十五年里，投资“砖头”而被套住的，看来不算多，而赚钱的，真的好像有很多。

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