北京地王：赢者的诅咒？

摘要：北京9月4日诞生的北京农展馆新地王拉开了新一轮房企集中抢地的序幕。

见习记者 刘兴旺 北京报道
   
    北京9月4日诞生的农展馆新地王拉开了新一轮房企集中抢地的序幕。
    在经过69轮竞拍后，北京融创以21亿元、地王的诅配建27.8万平方米医院面积的北京条件拿下该地块。至此，地王的诅地王再次进入人们的北京视线。
    回想2009年楼市火爆之时，地王的诅各路地产商情绪亢奋，北京地王身影频频闪现。地王的诅随后楼市气温急转直下，北京全国各地房地产市场成交量下滑，地王的诅各家企业资金普遍吃紧。北京时至今日，地王的诅距离北京一些地王问世已经过去一两年的北京时间，这些地王是处在顺利开发之中，还是终究难逃赢者的诅咒？
地王频出的年代
    时间回到2009年6月30日。对于中化集团全资子公司方兴地产来说，这是一个永远值得铭记的日子。
    当日，经过97轮竞价，中化集团全资子公司方兴地产击败SOHO中国、保利、华远、远洋等名企，以40.6亿元竞得广渠门15号地块，楼面地价达1.6万元每平方米，成为北京土地公开出让以来的总价和楼面价“双料地王”。
    但方兴地产的纪录很快被超越。2009年12月30日，北京雅居乐地产经过26轮竞价以7.1亿元竞得北京朝阳区百子湾路14号住宅混合公建用地。高达325.2%的溢价率，也让这一地块晋升为当年的高溢价地王。
    而地王刷新的脚步未曾停歇。2010年3月15日上午，远洋地产旗下子公司北京远豪置业经过84轮的激烈竞价，以40.8亿元竞得朝阳区崔各庄乡大望京村1号地，地块楼面价达2.75万元/平方米，这一楼面价当时就远超望京不少楼盘的销售价，成为北京市场上新任“单价地王”。
    同一天，成为地王的还有亦庄地块和蓟门桥地块，这也创造了央企“一日出了三个地王”的神话。由于诞生在特殊的时间段——两会闭幕当天，三个地王均感受到了前所未有的舆论压力。
一波三折
    9月10日下午，北京朝阳区大望京1号地块工程车进出频繁，不少工人们正在紧张施工，在已竣工的楼房不远处，搭建有数座工房。
    本报记者9月17日从售楼处了解到，目前远洋万和公馆全部408套房源销售殆尽，已于今年8月下旬推出的最后一栋6号楼，在售面积为289平四居、350平五居，均价为72000元/平方米。
    不过，在此前很长的一段时间里，大望京1号地王曾一度沉寂。
    2010年底“国十条”出台后，楼市开始出现降温，望京地区新盘的销售价远远低于远洋地王的楼面价。昔日令人艳羡的地王，一夜之间成为烫手山芋。坊间曾流传远洋地产欲退地，但公司高层很快出面否认了这则消息。
    除了退地传闻外，大望京1号地此前还一直被“缺钱、难产、定价难”等问题困扰。
    大望京1号地楼面价高达27529元/平方米，但2011年以来，相邻地段的新拍卖地块拍卖价每平方米低了2万元，这让远洋地产感受到了不少压力。直到2012年房地产市场出现回暖，大望京1号地项目才重回公众的视线。
    广渠门15号地王同样出现延缓开工、定价难的情况。合同约定的开工时间为2010年1月31日，但在超过开工时间几个月后，广渠门15号地王仍没有开工的迹象。面对媒体的追踪，方兴地产方面在2010年做出正式回应，已向北京市国土局申请延期开工。
    2011年4月，方兴地产在广渠门15号地王上打造的金茂府项目一期开盘，45000元/平方米的开盘价低于市场预期。
    这些地王项目虽然进展缓慢，但最终还是开工建设了，而有的却迫于资金等各方面的压力，最终被国土部门收回了地块。
    2012年5月2日，北京市国土资源局发出公告，解除朝阳区百子湾路14号住宅混合公建用地（原北京市第一建筑构建厂余留用地）出让合同。北京雅居乐地产从地王的神坛上跌下。
    据悉，北京雅居乐房地产有限公司为华美地产旗下的子公司。据媒体报道，最新一轮楼市调控之后，华美地产在北京的主要项目陷入滞销。而2009年到2010年初，华美地产及其兄弟公司在土地市场耗资超过35亿元，销售回款难以弥补土地出让金金额，资金链紧张。
    事实上，这不是华美地产第一次被国土部门暂停一年的拿地资格。2010年4月30日，华美地产旗下的北京祁连房地产开发有限公司也因拖欠北京通州区九棵树地块的17.4亿元土地出让价款，被北京市国土局暂停公司及其关联公司的拿地资格。
    “如果不退回土地就必须缴清余下土地款，并且开始动工开发。那么短期内一次性的资金支出可能高达8亿以上，这笔资金对于华美地产这类以营销策划为主的企业来讲，不是一个小数目。”链家地产分析师陈雪认为，华美地产最终以退地这么极端的方式来处理百子湾地块，除了现金流不足之外，也表明其对百子湾地块开发的后市预期十分悲观。
    不过，因资金不足从而被收回的不止华美地产一家。此前，大龙地产也曾因资金不足的同样困境，被国土部门收回地块。
    1999年，大龙地产以50.5亿元的总价竞得顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地的土地使用权，创下当时北京总价和单价的“双料”地王。不过，大龙地产坐上地王宝座后不久，便因无法按时缴纳土地出让预付款而被北京市国土局收回土地，2亿元保证金也遭罚没。
暴利时代已成过去
    地王是把双刃剑，可能赚取暴利，也可能血本无归。在市场行情向好时重金竞得地王，一旦受到政策调控，市场变冷，地王将成为烫手山芋。
    “近年来全国各地‘地王’频出，虽然有的‘地王’入市后表现还算抢眼，获得了可观的利润，但也有一些‘地王’的日子不太好过。在楼市调控政策频出的当下，争当‘地王’还是要承担着一些市场风险的，一旦决策失当，砸下重金抢得‘地王’，可能就落得进退两难的尴尬局面。”一位业内人士对记者表示。
    面粉贵过面包，是很多地王的共性。开发商往往在行情好的时候高价拿地，但当楼市行情突然遭遇寒冬之时，因前期盲目乐观而高价拍得的土地就成了烫手山芋，为了规避风险，很多地王项目选择了“晒太阳”，超期开工建设。“房地产行业政策性非常强，拿地开发就能赚钱的时代已经成为过去式，因此开发商拿地需要理性。”上述业内人士表示。
    财经评论员马红漫撰文指出，开发商当初踊跃拿地，就意味着其可以享受或者需要承担起此后附着在该地块的盈利和亏损，市场中风险无处不在，房地产业也不可能长期游离在市场规则之外。
    马红漫称，地王攫取暴利的时代已经过去。喧嚣过后，市场需要做出更加理性的反思。现在的问题是，若围而不建的土地储备大量累积，却可能加剧未来楼市供不应求的矛盾，形成与当下调控指向相悖之势。以此而论，当下只有严格执行闲置土地政策，才可能规避相关隐患的爆发。
    面对政策调控，一些地王除了以长期冬眠来应对市场的突然变冷外，也有部分选择快进快出回笼资金。中投顾问房地产行业研究员韩长吉此前在接受媒体采访时表示，地王项目遭遇调控压力，项目预期盈利能力没有达到既定水平，导致利润率下降。在只能保证较低收益率的情况下，以快速开发加快资金回流速度是挽救房企成本损失的直接方式。