以市场思维来优化房地产市场调控

【建材网】岁末年初，市场思楼市似乎率先走出“寒冬”。优化国家统计局日前公布去年12月房价指数，房地54个城市环比上涨，产市场调一线城市首现同环比全面上涨。市场思同时，优化大型房企也集体表现出亢进姿态，房地纷纷试水海外融资用以扩容土地储备。产市场调

健康的市场思楼市并不排斥交投活跃现象，只要是优化以满足刚需为主线就是各界所乐见的。而现在的房地问题是，在既有楼市调控框架下如何进一步挤出投机泡沫，产市场调以市场化工具代替行政指令自发打开合理供求博弈的市场思空间。

事实上，优化楼市提前“入春”是房地由许多因素共同推动的。一方面，前期大批观望沉淀的首次置业、改善性购房等刚性需求蓄势待发，成为时下购房的主力军，而且未来随着推进新型城镇化政策的深入，潜在刚需规模将进一步增大;另一方面，中央经济工作会议已明确了今年实施稳健货币政策的基调，而在全球货币整体宽松的预期下，国内银行等信贷窗口对开发商的态度也有了微妙变化，楼市“缺血”窘境将得到一定改观，房企拿地与后续开发热情被再度点燃。

其实，牵动市场敏感神经的关键问题在于，伴随着楼市成交量回暖价格再度“跟涨”，量价齐升态势考验着本轮楼市调控绩效。新年伊始，住建部再次强调以限购限贷为主的政策将继续实施，这意味着楼市调控将延续此前高压态势。但需要提及的是，以限购为代表的行政强制指令的威慑力似乎正呈现递减之势。各地“房嫂”、“房妹”接连遭到媒体曝光，以及坊间流传的各种规避限购“技巧”均表明，制度漏洞与监管不力蚕食着楼市调控利刃，投机力量对打压政策的“免疫力”正在提升。

以此观之，与其坐看行政指令边际效应递减，不如同时探寻替代良策。发达国家的经验表明，开征房地产保有税是打击楼市投机冲动的治本之策，只要制度设计科学、执行到位，炒房获利的胜算渺茫。可以明确的是，以房产税代替限购指令将成为我国未来楼市政策的改革方向。稍感遗憾的是，行政手段向市场化手段的转型之路要走多长至今未定，而且房产税将以何种力度推进也未有确切说法。从目前实施房产税试点的上海及重庆两地实践看，相关制度设计相对宽泛，远未达到击碎房价泡沫的力度。恰因此，短期内投机资金觊觎楼市的热情不可能被根本浇灭，房价看涨预期也未能得到合理引导。

不可否认，全面严格地推出房产税政策需要信息征集统计、税收征缴稽核等专业技术的全面配合，难以一步到位。但这并不表明房产税可长期搁置，只要房产税试点范围扩容或加码、税收空转试点增加等渐进举措陆续出台，就可向市场明确发出深入打击投机行为的信号，让市场刚需不再担忧开发商集体亢奋会掀起新一轮涨价潮，让商品房真正成为老百姓实现安居梦想的消费品。

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